上一篇『買房需要注意的三兩事－心態篇』，我們聊了一些關於買房前的心態建立，接下來我們要聊聊，在買房之前，應該怎麽去審視自己的財務狀況，以便於判斷自己是否適合買房，可以買到什麼樣預算的房。
其實關於審視財務這件事，有個非常專業的系統『FNA(Financial Need Analysis)財務需求分析』，它根據你的『現金流量、資產負債、家庭責任、醫療保障、財務目標、退休養老、預留稅源』，等幾個面向來審視你的財務狀況，之後會再寫一篇文章來聊，如何透過『FNA財務需求分析』來了解自己的需求，今天我就簡單的用『月收入』、『自備款』、『負債』這三個方向，來幫助你快速的判斷，你到底是否適合 買房、買什麼樣價格區間的房。
1. 月收入
首先，如果你是要透過銀行的協助，辦理貸款，才能 買房的人（相信大部分的人都一樣，只有極少數的人是現金買房），那你的『固定月收入』是多少就非常重要，這是所有銀行判斷你是否有足夠償債能力的第一關鍵指標。
而何謂『固定月收入』，就是至少半年以上（穩定工作），每個月你的公司或是勞務派遣單位會透過該公司的公司帳號轉帳到你的薪轉戶頭的那筆金額（如果是老闆的私人戶頭或會計的戶頭轉給你或是現場領現金，那都不能算是『固定月收入』），因為那是銀行無法查明的款項，銀行無法判斷，你下個月是否還會有一樣的錢進帳，當然我這邊說的是一般標準，還是有部份銀行可以透過出示薪水袋（每月薪水紀錄）或一季至半年的銀行存簿明細做為佐證（發薪日領到錢你都有固定存進戶頭），但判斷標準是各家銀行定的，無法放諸四海皆準。
月收入與貸款之間的關聯是什麼呢？
舉例來說：阿霖的月收入是4萬，但不可能４萬全部都拿來繳房貸對吧，銀行會根據你所在的地區(城鄉比重不同），幫你扣除1～２萬不等的生活費，剩下的錢才是銀行判斷你每個月可以償還貸款的金額，以阿霖在台南來說，銀行扣除1.5萬的生活費後，剩餘2.5萬，才是阿霖每個月可以償還貸款的上限金額。
實地銀行資訊：星展銀行只看固定月收入的6成
華南銀行扣除1-2萬生活開銷
每個月2.5萬到底可以借到多少錢呢？
2.5萬＊12個月＊30年＝900萬，以不計算利息的情況下，概算出房貸可借額度大約會落在900萬上下，當然以上是非常粗淺的算法，但用來初步評估判斷也是足夠了。
2. 自備款
大部分的人，都是用自備款去判斷，自己能買何種預算的房子，過去在房市多頭的市場下，常常聽到新聞或網路的分享說，可以貸款９成，至少也有8.5成等等，甚至還有很多教你如何完全不用自備款買房的影片，撇開一些邪魔歪道，或是違法的狀況不談，現在我會建議你，自備款最好要拉到房屋總價的3成，才是相對安全的額度。
為什麼最好有３成呢？
通常一間房屋，可以貸款多少錢，看兩個部分
銀行對房屋的鑑價（根據地區、地段、屋齡、屋況、格局、建商而有所不同）
你的償債能力（月收入、負債比、財力）
這兩件事會互相影響，很有可能你財力夠，但房屋不夠值錢（房屋賣1000萬，但銀行看它只值800萬），反之也可能是你財力不夠（房屋值1000萬，但你的貸款額度只有700萬），既使自備款兩成，你也還差100萬的現金，如果買房一但下斡成交後，開始在跑過戶流程時，才發現銀行貸款額度不足，你就必須要在很短的時間內（至多１個月或更短），想辦法擠出100萬的現金來補給賣方，那個到處借錢或是想辦法用信貸補額度的過程，絕對會讓你懷疑人生。
當然也不是沒有方法去避免這樣的狀況，簡單的說兩個方式
1.在簽約時，立但書（若貸款未及８成，此合約不成立），這是保護自己的方式，當然賣方有權利因為你所立的但書不賣你，因為若跑流程跑到確定你貸款額度不夠，這個期間他的房子就被閒置至少一個月，對他來說也是一種成本，這點要先理解。
2.在下斡旋前，先協同銀行評估該房產的價值，以及了解你個人的償債能力，可以大大降低翻車的可能
只要能做到以上兩點，至少不會在買房的關鍵時刻被逼到懷疑人生，很多人都是只準備了自備款就衝了，但後面還有很多延伸的花費（搬家、裝潢、代書、仲介佣金等）卻完全沒有評估到，那不出意外的話，就要出意外了。
3. 負債
綜觀以上所述，只要你名下有任何卡債、車貸、房貸、融資，都會成為你在被銀行評估償債能力時的減項。
以剛剛阿霖的狀況來舉例，本來銀行評估他每月的償債能力是2.5萬，但因為阿霖另外還有車貸，每個月要付5000元，那2.5萬就要再減5000元，就剩兩萬，阿霖的可貸額度也就從900萬降到了720萬。
所以若能力許可的情況下，在送審銀行評估房貸之前，最好提早把負債結清，舉一個簡單的例子，買一支1萬元手機也要信用卡分期36期的人，你覺得銀行會敢借他幾百幾千萬嗎？雖然有很多信用卡公司推出分期０利率的優惠，但這就是銀行評估的一個邏輯，而手機每個月個分期款項也會變成你的每月償債能力的扣除項目，仔細想想就會知道，非常得不償失，光是每個月少5000元的額度就讓你少貸180萬了，所以刷卡分期之前，要謹慎思考，免得因小失大。
4. 其他
可能有許多人，看完上面所敘述的之後，默默的就把591、樂屋網等賣房網站關起來，心裡嘆了一口氣，買房的門檻也太高了吧！確實，畢竟買房是人生中最重大的決定之一，所要付出的代價，肯定也會是相對高的，那除了努力去升職加薪存錢之外，是否還有其他的方式，可以加速達成買房的夢想呢？
其實還是有的，通常銀行在評估你的財力跟償債能力之後，如果落差沒有非常大，銀行通常會要求你再填入一位擔保人（通常是配偶或直系血親），當然這個人需要有在工作會比較有意義，這樣可以幫助銀行在放貸上更保險（因為多一個人可以討債XD)
或著還有另一種方式就是，一開始買房的時候，就請代書幫你往『共同持有』的方向辦理
以夫妻來舉例
狀況１：額度不足，配偶列為擔保人
狀況２：夫妻共同持有房產
上述兩個方式都可以增加銀行評估的償債能力，而若夫妻倆都有穩定的工作，那狀況２的額度會比狀況１多不少，所以若是沒有夫妻失和或其他不可抗力的因素的話，不仿可以考慮看看夫妻共同持有的方式，至少在月付額上，會更有空間。
當然這樣的方式不適用於，沒有人可以當擔保人，或是沒有足夠信任的人可以共同持有的人，所以不論如何先找個配偶吧XD
透過上述這幾點，相信你已經可以簡單的評估，自己能買的房價區間，並且做出一些短中長期的財務計畫，這樣離買到理想中的房子，就又更近了一點。
當然，你可能看過一些財務分析或是專家建議每個月的房貸金額盡量不超過家庭月收入的35％，不然就會明顯影響生計，但其實用扣掉基本生活所需（食衣住行）及固定開銷（保險孝養金）再加上緊急零用金，剩餘的我想就可以當作你房貸月付額的參考值，因為以雙薪家庭來說，就算月收入10萬的35％也才3.5萬，約莫也只能買到一千萬上下的房子，根據你所在的地區，還是有可能買不到合適的房子的。
所以根據自己的狀況做彈性調整才是正確的做法，不明所以的遵守專家的建議，反而會讓你無所適從，當然確認自己的需求跟理想中的房子，才是最根本設立目標的方式，下一篇『買房 需要注意的三兩事－需求篇』，我將跟你聊聊，到底該怎麼評估自己的需求，並開始看房。